不動産投資とREITを比較!リスクやメリット・デメリットは?

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数ある投資の中でもメジャーな存在である不動産投資は、資産運用で大きくお金を増やすなら一度は検討しておくべき魅力的な投資手法の一つですよね。

資産としての不動産は、「居住用の持ち家」「不動産投資のための資産」の2種類に大きく分けることができ、投資をするのであれば、当然ながら居住用ではなく投資用の物件を買わなければなりません。

一方で、不動産は取引額が非常に高く、数百万~数千万、場合によっては数億円なんていう場合も普通にあり、多くの人にとってはハードルが高いのも事実。

「不動産投資にはすごく興味あるけど、不動産なんて高くて手が出せない…。」

そんな悩みを持っている人がほとんどではないのでしょうか。

でも実は、不動産を買わずに、不動産を持つ方法があるって知っていますか?

それが、REIT(不動産投資信託)と呼ばれる商品です。

今回は、「REIT」と実物不動産投資のリスクやメリット・デメリットについて、資産運用の観点で比較してみましょう。

不動産投資とREITを比較!リスクやメリット・デメリットを考える①:マイホームの考え方

不動産投資とREITのリスクやメリット・デメリットについて比較する前に、マイホームというものについて考え方を整理してみましょう。

資産運用でお金を増やすことを考えている人であれば、一度は不動産投資に興味を持ったことがあるかもしれませんが、マイホームの購入は考えたことありますか?

リーマンショック後の2010年頃、不動産価格が大きく下落したことで増えたマイホーム購入者。都心のマンション価格はリーマンショック前と比べて2~3割引きが当たり前となっていた上、住宅ローン金利が低くなったことも影響しました。

さらに2009年から実施された大幅な住宅ローン減税も、当時のマイホーム購入を後押ししたわけです。

そして近年、不動産価格は上がっているものの、空前絶後の超超低金利や、消費税10%を目前に控えて、またマイホームを買おうとする人が増えています。

日本ではいまだに持ち家信仰が根強くあり、物件の価格が下がってくると買い手が現れてきます。

高くて手が出なかったとか、買うのがばかばかしいと思っていた人が、家賃を払うくらいならローンを払った方が…、ということで買い始めるんですよね。

しかし、マイホーム購入は、所有する人の「自己満足」の要素が大きく働いており、マイホームに資産価値としての経済合理性はほとんどありません。

長期的に見ると、日本の土地価格は人口減の影響で、一部の物件や地域を除き下落する傾向にありますし、建物も年月が経てば老朽化で価値が下がります。

つまり、マイホームというものは、本来は価格動向で購入のタイミングを計るべき資産ではないため、マイホームを割安、割高という投資観点で考えるのではなく、むしろ自分のライフスタイルにとって価値があるものかどうかという観点で、購入を検討すべきものなのです。

一方で、投資対象としての不動産はどのように考えるべきでしょうか。

人口が流入して増えている国の場合、実物資産としての不動産は株式よりもインフレヘッジに有効な投資対象ですが、これは日本では必ずしも当てはまる話ではありません。

不動産ならなんでもインフレヘッジになるというわけではなく、将来も需要が見込めるような資産価値のあるものを選ぶ必要があります。

不動産投資とREITを比較!リスクやメリット・デメリットを考える②:どっちを選ぶべき?

では、不動産投資とREITのリスクやメリット・デメリットについて比較していきましょう。

お金を増やす資産運用の王道として人気のある不動産投資ですが、投資としての不動産を考えた場合、その方法は大きく分けて2つあります。

1つは「REIT(不動産投資信託)」を使う方法、もう1つは「実物不動産投資」です。

それぞれにメリットとデメリットがある投資方法ですが、分散投資の視点からは、2つの商品の位置付けは全く異なってきます。

REITは少額で不動産投資に投資できるメリットがある一方で、実物不動産投資のメリットは、レバレッジと節税。借入金と併用することで自分の持っているお金よりも大きな取引ができる上に節税効果も期待できるということです。

また、REITの場合は、アセットアロケーション(分散投資)の一部として考えることができます。

長期で運用する金融資産のうち10%程度まで組み入れると、資産全体でバランスの良い配分になる上に、REITファンドを活用することで小口資金の管理とアセットアロケーションがしやすくなります。

一方、借り入れを行い自分のもともとある資金以上の取引を行う実物不動産投資は、お金の出入りが複雑になるため、アセットアロケーションの一部として考えるのは難しいといえます。

現物不動産投資は、分散投資する資金とは「別枠」として考え、案件ごとに単体でリスク管理し、利益が出たらその分で他の金融商品を買うなどして、分散投資の資金に組み込んでいくのがベストでしょう。

また、現物不動産投資になくてREITにあるメリットが、資産の「流動性」と「換金性」。

現物不動産は金額が高いこともあり、売りたいときにすぐ売れないというデメリットがありますが、REITであれば、売りたいときにすぐ売れる(すぐ現金化できる)というメリットがあります。

不動産投資とREITを比較!リスクやメリット・デメリットを考える③:実物不動産投資はマイホーム購入と似ている

不動産投資とREITのリスクやメリット・デメリットについて比較しましたが、ここでまたマイホームというものを含めて考えてみます。

レバレッジを効かせてお金を増やす実物不動産への投資は、同じ不動産投資でありながら資産管理の方法がREITと全く異なる投資対象です。

そう考えると、実物不動産への投資は、REITよりもむしろマイホーム購入に似た性格を持つと言えます。

家を買うときには、ほとんどの人が頭金を用意した上で住宅ローンを使うように、不動産投資も通常はローンを使いますよね。

「自分の持っている信用力=お金を借りる力」を自分の家に使うのか、それとも投資のために使うのかといった違いはありますが、少ないお金で大きな取引を行う点では同じです。

一般的には、不動産投資の方がマイホームよりハイリスクなイメージがありますが、こうして整理してみると似ているのがよくわかりますね。

最後に、不動産投資全体に共通するリスクについて触れておきましょう。

不動産投資には「地震リスク」があります。

地震保険を使ってある程度は対応できますが、資産が不動産に偏りすぎないように注意が必要です。

マイホームを持っていたり、実物不動産投資をしている人はすでにに資産全体に不動産がかなり入っている状態となりますので、そのような人は、アセットアロケーションの中にあえてREITを組み入れる必要はないでしょう。

不動産投資は、株式や債券とは一味違う投資対象です。

アセットアロケーションとは別に管理するマイホームや実物不動産を含め、資産全体のバランスに考慮して取り入れましょう。

まとめ

  • 実物不動産とREITの管理方法は異なる
  • 実物不動産は分散投資資金とは別で管理しよう
  • 不動産には「地震リスク」があり、資産が偏り過ぎないように注意

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