お金を増やす不動産投資!レバレッジでお金がお金を増やす方法とは?

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「資産運用でお金を増やす方法っていっぱいあるけど、不動産投資ってどうなの…?不動産投資のメリットやデメリット、不動産投資で確実にお金がお金を増やす方法を知りたい!」

確かに、何もしないでも毎月家賃が入ってくる不動産投資は、不労所得を得る手段として、多くの世代で人気のある投資法の一つです。

結論から言ってしまうと、やり方さえ間違わなければ、不動産投資で大きく資産を増やすことは可能です。

しかし、一般的に不動産投資をするには、金融機関から多額のローンをしてレバレッジをかける投資法なので、それなりの高いリスクを取らないといけないのは事実。

さらに、空室リスクや株式投資などには無い様々な不動産特有のリスクがあるので、不動産投資についてしっかり理解をしていないと大失敗してしまう可能性もあります。

今回は、不動産投資メリットやデメリット、また、不動産投資を成功するための投資術などについてお話ししていきます。

不動産投資の特徴 | お金を増やす不動産投資

不動産投資でお金を増やすためには、不動産投資のメリットやデメリットをしっかりと理解した上で、適切な投資法を実践していく必要があります。

メリット

不動産投資の主なメリットを挙げてみましょう。

レバレッジをかけて人のお金で資産を増やせる

株や投資信託とは違って、不動産は数百万から数億円という非常に高額な金融商品。不動産投資をする際には、金融機関から融資を受けて不動産を購入するのが一般的です。

つまり、人のお金(金融機関のお金)で資産を増やせてしまうわけです。

例えば、2005年に5,000万のマンションを買って(自己資金500万+銀行ローン4,500万)、毎月20万円の家賃で賃貸に出していたとしましょう。

その後不動産価格が高騰して2018年に6,880万で売却し、この売却によって1,880万円の売却益が手に入ります。また、2005年から2018年の13年間で一度も空室にならなかった場合、トータルの家賃収入は3,120万円

自己資金は500万円なのに、人のお金(銀行のお金)である4,500万円を使って「レバレッジ」をかけることで、合計5,000万円のリターンを得ることができてしまうというわけです。

まさにこれが、不動産投資でレバレッジをかけて、お金がお金を増やす方法。

基本的に、銀行は株式投資やFXをするのにお金を貸してくれませんが、不動産にはお金を貸してくれます。

なぜなら、不動産それ自体に「担保価値がある」からで、万が一投資家が銀行にお金を返済できなくなっても、銀行は不動産を差し押さえることで融資した資金を回収することができます。

定期的な家賃収入が見込める

不動産投資は、部屋を借りてくれている入居者がいる限り、毎月定期的に家賃収入が見込めて「不労所得」を得ることができます。

急激な市場の変化がない

株式投資やFXの場合、急激な市場の変化や企業の不祥事があると、一瞬で暴落するようなケースもあります。

一方、不動産投資の場合は、不動産価格や家賃相場の上昇や下落のスピードは非常に緩やかで、何か市場に変化があっても、市場環境の変化に対応する時間に余裕があります。

デメリット

当然ながら不動産投資にはデメリットもあります。

多額の自己資金が必要

物件を購入する際は、頭金と購入に伴う諸経費(仲介手数料やローン事務手数料、登記手数料など)を準備する必要があります。

準備すべき頭金はケースバイケースですが約10%程度、また、主な諸経費には以下のようなものがあり、物件価格の7%前後というのが一般的です。

  • ローン事務代行手数料
  • 不動産登記費用
  • 火災保険料
  • 固定資産税の日割り分
  • 印紙税
  • 仲介手数料

一昔前は、頭金ゼロ円の「フルローン」や諸経費分までを融資でカバーする「オーバーローン」をして、最大限にレバレッジをかけて投資していくスタイルが流行ったこともありましたが、2008年の金融危機や最近のスルガ銀行の不正融資問題などもあり、今では自己資金の準備は必須となっているのが実情です。

流動性が低い

株式や外貨などは、売りたいときに売ってすぐに現金化することができますが、高額な不動産の売却には時間がかかります。売りたくてもなかなか現金化できない「流動性の低さ」は大きなデメリットです。

不動産特有のリスクがある

不動産投資には8大リスクといわれる不動産特有のリスクがあり、これらのリスクによって損失を被る可能性があります。

不動産投資のリスクと失敗しないためのポイント | お金を増やす不動産投資

不動産投資でお金を増やすのであれば、不動産特有のリスクをしっかり理解して対処していく必要があります。

不動産投資の8大リスクと、どのように対処していくべきか、不動産投資で失敗しないポイントをみていくことにしましょう。

多額のローンによる借入リスク

不動産投資最大のリスクと言えるのが、この借入リスクです。

つまり、人のお金で資産を増やすことができる「レバレッジ」は、使い方を間違えると大きなリスクのある「諸刃の剣」であるということ。

極端な話、入居者が決まらず家賃収入がゼロの場合でも、借金は毎月必ず返済しなければならず、物件価格が高額になって借入比率が高くなればなるほど、毎月の返済金額は大きくなりますので注意が必要です。

失敗しないポイント:借入割合を極力下げる

借金リスクを低減するには、文字通り借入割合を下げることです。物件購入時の自己資金をしっかりと貯めて、借入比率を40%以下に抑えれば理想的。

その分、レバレッジ効果は薄まってしまいますが、高すぎるリスクを下げることの方が先決です。

もし借入比率40%以上で購入した場合は、「繰り上げ返済」を積極的にして理想的な借入比率に近づけていきましょう。

入居者が決まらず家賃収入が入らない空室リスク

不動産投資の魅力の一つである「家賃収入」は、入居者がいるからこそ入ってくるもの。入居者が入ってこない物件で、お金を増やしていくことはできません。

失敗しないポイント:賃貸需要の高い立地を選ぶ

少子高齢化による都心回帰の流れは、この先、ますます拍車がかかりますので、地方や郊外の立地ではなく、賃貸需要の高い東京都内の立地に絞って投資していきましょう。

  • 東京都内(もしくはそれに準ずるエリア)
  • 駅徒歩10分以内

家賃滞納リスク

入居者がいても、しっかり家賃を払ってくれないとどうしようもありません。

一般的に、物件の管理は、管理会社に委託するケースがほとんどですので、管理会社との契約時には注意が必要です。

失敗しないポイント:管理会社に「滞納保証」の有無を確認

物件の管理業務は管理会社に委託していることが多いため、管理会社との契約時に「滞納保証」がついているかどうかを必ず確認しておきましょう。

また、保証契約は、滞納した発生月から保証されるのか、保証されるのは家賃の満額なのか、保証期間はいつまでなのか、契約内容についての確認も合わせてしておきましょう。

物件の価格下落リスク

5,000万円で買った物件価格が下落して、3年後に半額の2,000万円になってしまった…、なんてことになると、たとえ毎月家賃収入があってもその投資は損をすることになります。

失敗しないポイント:新築物件は避け、物件購入前に「出口戦略」を立てる

新築物件は購入したとたんに物件の価値が20%下がる、いわゆる「新築プレミアム」が加算されています。

不動産投資をするのであれば、新築物件ではなく中古物件、というのは基本。

また、物件を購入する前にあらかじめ「出口戦略」を立てておくことも、不動産投資をする上で重要なポイントの1つ。

つまり、購入して何年後にいくらで売却するのかその間いくらの家賃収入があってトータルの投資利益はいくらになるのかを、「シミュレーション」しておくことです。

不動産の市場変化は緩やかで先々の予測と対策が立てやすいことも大きなメリットで、不動産の価格相場には「トレンド」があります。

不動産の購入・売却のタイミングは、市場データに基づいてシミュレーションしましょう。

家賃の下落リスク

物件価格だけでなく、家賃相場も築年数の経過に合わせて緩やかに下落していきます。

購入当初は利回り8%だった物件のはずが、家賃相場が下落して数年後には利回り5%に…、なんていうこともあります。

失敗しないポイント:家賃が下落しにくい立地を選ぶ

賃貸需要の高い立地であれば、家賃は下落しにくくなります。家賃が下落しにくい立地の選定がここでも重要になってきます。

  • 東京都内(もしくはそれに準ずるエリア)
  • 駅徒歩10分以内
  • 再開発が予定されているエリア

地震リスク

日本は地震多発国なので、地震によって建物が損壊してしまうリスクは非常に高くなります。

失敗しないポイント:選ぶべきは「新耐震基準」の「鉄筋コンクリート造」の物件

「新耐震基準」は、建築物の設計において適用される地震に耐えることのできる構造の基準で、1981(昭和56)年6月1日以降の建築確認において適用されている基準のこと。

震度6強~7程度の揺れでも倒壊しないような構造基準として設定されています。

一方、その前日まで適用されていた基準が「旧耐震基準」で、旧耐震基準で設定されていた建物が倒壊しないような構造基準は、震度5強程度の揺れ

また、当然のことですが、地震保険は必ずかけておきましょう。

  • 新耐震基準の鉄筋コンクリート造の物件を選ぶ
  • 地震保険を必ずかける

火災リスク

たとえ自分の物件でなくとも、隣室や近所の火災によって所有物件が焼失してしまうリスクもあります。

失敗しないポイント:「鉄筋コンクリート造」の物件を選ぶ

火災保険をかけるのは当然ですが、一部屋の火災が建物全体に影響を及ぼしやすい木造物件ではなく、延焼被害が広がりにくい鉄筋コンクリート造の物件を選んだ方が、火災リスクは低減できます。

また、火災が広がりやすい住宅密集地などを避けることもポイントです。

  • 鉄筋コンクリート造の物件を選ぶ
  • 住宅密集地を避ける
  • 火災保険をかける

管理会社の倒産リスク

不動産投資の場合、賃貸人とオーナーの間に管理会社が入って、家賃や敷金などの管理をやってもらうケースは多くあります。

万が一、管理会社が倒産してしまうと、家賃や敷金などの回収が滞ることになります。

失敗しないポイント:管理会社の「倒産サイン」を見逃さず管理会社の変更も

倒産するときには、何かしらの前兆があるものです。

担当者との連絡が取りにくい、担当者が頻繁に変わる、家賃の入金が遅れたり滞る、などといったことに気を配りましょう。

万が一、そのような「倒産のサイン」があった場合には、速やかに管理会社を変更するべきです。

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まとめ

不動産投資でお金を増やすのであれば「物件を選ぶ目」を養う必要があります。また、不動産投資の特徴である「レバレッジ」を使ったお金がお金を増やす方法は、メリットであると同時に、リスクが高い「諸刃の剣」であるということを忘れてはいけません。

多額の借金をして不動産投資をするということは、少額の自己資金でFXに挑み数十倍のレバレッジ取引をする方法と何も変わりません。

無難に不動産投資をするには、以下のような条件で物件を購入するのがベストですが、結局、現物資産である不動産への投資に伴うリスクをゼロにすることは不可能です。

  • 東京都内(もしくはそれに準ずるエリア)
  • 駅から徒歩10分以内
  • 新耐震基準の鉄筋コンクリート造
  • 中古物件

資産運用の手段は、不動産投資だけではありません。

リスクとリターンを上手にコントロールしながら、不動産投資よりも手間をかけずに、確実に資産を増やしていく方法もありますので、様々な金融商品や投資法を比較しながら、自分に一番合ったものを選ぶようにしましょう。

これまでの日本を支えてきた年金制度や終身雇用制度は崩れ、もはや国や会社は自分の老後の面倒を見てくれず、将来の自分の生活は自分でなんとかしなくてはいけない「自己責任の時代」に突入しています。

そんな「自己責任の時代」に一番求められているのは、「お金を増やす知識やスキル」。

間違っても老後破綻なんてしないよう、今のうちからしっかりと正しい「お金の教養」を身につけておきましょう。

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